“Doutor, eu fui só o garantidor do financiamento do imóvel do meu irmão… mas agora estão querendo me cobrar uma dívida que nem é minha!”

Essa é uma das frases que a gente mais escuta no escritório quando o assunto é garantia hipotecária.

E talvez você esteja passando por algo parecido: foi garantidor de um contrato de financiamento ou empréstimo e, agora, está preocupado com a possibilidade de perder o imóvel dado em garantia — mesmo sem nunca ter se beneficiado do dinheiro.

Se você se identificou com essa situação, esse artigo é pra você. Vamos bater um papo direto e esclarecer, de forma simples, tudo o que você precisa saber sobre o garantidor hipotecário.

O que é um garantidor hipotecário?

Vamos imaginar a seguinte cena: seu amigo ou parente vai financiar um valor alto com o banco. Só que ele não tem nenhum bem para dar como garantia.

Aí ele te procura e diz:

“Você pode usar o seu imóvel como garantia? É só uma formalidade, eu vou pagar tudo direitinho.”

Você, querendo ajudar, aceita. O imóvel entra no contrato como garantia hipotecária.
Se tudo correr bem, beleza. Mas… e se a dívida não for paga?

O risco de ser garantidor: quando o imóvel pode ir a leilão

Se a pessoa que fez a dívida não pagar, o credor pode cobrar diretamente o valor da garantia — ou seja, pode pedir a execução da hipoteca e colocar o imóvel em leilão.
Mesmo que você nunca tenha colocado a mão no dinheiro.

Parece injusto? Pois é, mas é exatamente o que acontece. Por isso é fundamental entender o tamanho do risco que se corre ao ser garantidor.

Mas o que diz a lei sobre isso?

O garantidor hipotecário assume o risco patrimonial com a hipoteca. Ele não responde com todo o seu patrimônio, como um fiador, mas sim com aquele bem específico dado como garantia. Ou seja: é uma dívida limitada àquele imóvel. Mas ainda assim, uma dívida real.

Agora, olha que interessante…

STJ decide: Garantidor hipotecário que trocou o imóvel não responde por dívida

Em dezembro de 2024, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisou um caso que chamou a atenção:

• O garantidor hipotecário vendeu o imóvel e ofereceu outro no lugar.
• A dívida não foi paga pelo devedor principal.
• O banco queria cobrar o garantidor, mesmo ele já não tendo mais o imóvel original da hipoteca.

E o que o STJ decidiu?

O garantidor que substituiu o imóvel na garantia não pode ser cobrado pela dívida se o bem que estava no contrato original não está mais com ele. Segundo a Corte, “a responsabilidade do garantidor hipotecário está vinculada exclusivamente ao imóvel dado em garantia”.

Fonte: Migalhas
Processo: REsp 2.183.144

Isso mudou o jogo para muita gente.

O que fazer se você está nessa situação?

Se você:

• Deu um imóvel como garantia para alguém;
• Está sendo cobrado por uma dívida que não é sua;
• Já trocou ou vendeu o bem hipotecado;

Você pode não ser mais responsável por essa dívida.

Mas atenção: cada caso é único. Nem toda substituição de bem é válida, e cada contrato pode ter cláusulas específicas. Por isso, não dá para generalizar.

A importância de um advogado especializado em Direito Imobiliário

Esse é o tipo de situação que exige análise jurídica cuidadosa. Um advogado especializado pode:

• Avaliar o contrato de hipoteca e o histórico da dívida;
• Verificar se há base legal para responsabilização;
• Apresentar defesa em eventual ação de cobrança ou execução da hipoteca;
• Proteger seu patrimônio e evitar que seu imóvel vá a leilão injustamente.

Precisa de ajuda para entender se ainda é responsável por uma dívida como garantidor hipotecário?

Não espere ser surpreendido com uma penhora ou execução judicial.

Entre em contato com nosso escritório e conte com uma análise jurídica feita por quem entende do assunto.

Seu patrimônio é seu bem mais valioso. Proteja ele com quem realmente entende de Direito Imobiliário.