Você comprou um imóvel, mas ainda não recebeu as chaves e foi surpreendido por cobranças de condomínio? Entenda o que diz o STJ, quais são seus direitos e quando buscar ajuda jurídica.
“Mas eu nem peguei as chaves ainda, como posso dever condomínio?”
Essa é uma das frases mais ouvidas aqui no escritório.
E não é por menos: imagine comprar um imóvel, fazer o financiamento, pagar as parcelas e antes mesmo de receber as chaves, começar a ser cobrado pelo condomínio.
Parece absurdo, certo? Mas, segundo recente decisão do STJ (REsp 2.147.665), essa situação tem respaldo jurídico.
Vamos entender o porquê.
O que o STJ decidiu sobre pagamento da cota condominial para quem ainda não pegou as chaves do imóvel?
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que quem consta como proprietário no registro do imóvel passa a ser responsável pelas despesas condominiais, mesmo que ainda não tenha recebido as chaves.
Em outras palavras: o registro no cartório define quem é o dono legal e, portanto, quem deve contribuir com as despesas do condomínio.
O ministro João Otávio de Noronha, relator do caso, destacou que essa obrigação é chamada de “propter rem”, ou seja, ela acompanha o bem.
Não importa se você está morando, alugando ou se nunca entrou no imóvel: a dívida está ligada à propriedade, não à posse.
“Mas isso é justo? E se a construtora não entregou o imóvel?”
Essa é a parte mais delicada. O STJ também deixou claro que a ausência das chaves não isenta o comprador da obrigação, mas pode servir de base para uma ação regressiva contra a construtora.
Ou seja, você até precisa pagar o condomínio para evitar que a dívida cresça, mas pode cobrar o reembolso depois de quem deu causa ao atraso da entrega.
Entenda o que está em jogo:
- O registro da compra é o marco que transfere oficialmente a propriedade.
- As cotas condominiais são obrigações ligadas ao imóvel, não à pessoa.
- A posse (chaves) é importante, mas não muda a responsabilidade legal.
Então, se o imóvel foi registrado no seu nome, a obrigação de pagar o condomínio é sua, ainda que você nunca tenha passado pela portaria.
O que fazer se você está nessa situação?
- Converse com a construtora: tente resolver de forma amigável e registre todas as conversas.
- Guarde documentos: contrato, comprovantes de pagamento, e-mails e notificações.
- Evite deixar de pagar o condomínio: isso pode gerar juros, negativação e até ação de execução.
- Procure um advogado especializado em Direito Imobiliário: ele poderá analisar o contrato e verificar se há base para ação regressiva contra a construtora.
Essa decisão do STJ serve de alerta importante: registrar o imóvel antes da posse traz consequências jurídicas.
Por isso, é essencial que você esteja revise o momento exato do registro e analise se há cláusulas contratuais que preveem quem paga as taxas condominiais antes da entrega das chaves.
Quando buscar um advogado especializado em Direito Imobiliário?
Quando há cobrança indevida, atraso na entrega, ou dúvidas sobre a responsabilidade, o advogado imobiliário é quem pode te proteger.
Ele irá te ajudar a:
- Analisar cláusulas contratuais;
- Negociar com construtoras;
- Ingressar com ação regressiva ou revisional;
- Evitar que seu nome vá parar na Justiça por uma dívida que não é sua.
Uma breve análise do Prete e Almeida Advogados sobre a decisão do STJ
“A decisão do STJ reforça a importância de entender o impacto jurídico do registro imobiliário. Muitos compradores pensam que o registro é apenas um passo burocrático, mas ele define a titularidade e todas as responsabilidades associadas ao bem. A assessoria jurídica é essencial para evitar surpresas financeiras e proteger o comprador de prejuízos injustos.”