Imagine perder seu imóvel sem sequer passar por um processo judicial. Parece assustador, não é? Pois esse é o impacto da recente decisão do Supremo Tribunal Federal (STF), que reconheceu a possibilidade de retomada extrajudicial de imóveis em contratos de alienação fiduciária, desde que o contrato esteja devidamente registrado em cartório.

Essa mudança vem trazendo muitas dúvidas para proprietários que, em algum momento, deixaram de pagar o financiamento ou que simplesmente querem entender melhor seus direitos. Vamos destrinchar o tema de forma simples e prática.

Mas, primeiro, vamos entender o que é alienação fiduciária!

O que é a alienação fiduciária?

A alienação fiduciária é uma modalidade de garantia muito usada em contratos de financiamento imobiliário.
Funciona assim:

• O comprador (fiduciante) financia um imóvel com o banco.
• O banco (credor fiduciário) fica com a propriedade resolúvel do bem, até que a dívida seja totalmente quitada.
• Durante esse período, o comprador tem a posse direta do imóvel, mas o banco continua como proprietário até a quitação.

Na prática, você mora no imóvel, mas ele só passa a ser totalmente seu depois do pagamento integral do financiamento.

O que é a execução extrajudicial?

A execução extrajudicial é o procedimento em que o credor (normalmente bancos ou instituições financeiras) pode retomar o imóvel em caso de inadimplência sem precisar de um processo judicial.

Com a decisão do STF, ficou claro que esse mecanismo é válido e pode ser aplicado, desde que:

• A alienação fiduciária esteja registrada em cartório;
• O devedor seja devidamente notificado e tenha oportunidade de quitar o débito;
• Haja respeito ao procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997 (que regula o Sistema Financeiro Imobiliário).

Conheça a decisão: STF valida perda extrajudicial de bens em caso de não pagamento de dívidas.

Procedimentos envolvem retomada, busca e apreensão de bens móveis e liquidação de imóveis garantidos em hipoteca

O Supremo Tribunal Federal (STF) validou, por maioria de votos, a criação de procedimentos para a perda da posse e da propriedade de bens em caso de não pagamento de dívida estabelecida em contrato, sem a participação do Judiciário. As normas envolvem a retomada, a busca e a apreensão de bens móveis (como veículos) e a execução de imóveis garantidos em hipotecas.

A decisão foi tomada na sessão virtual do Plenário finalizada em 30/6, no julgamento conjunto das Ações Diretas de Inconstitucionalidade (ADIs) 7600, 7601 e 7608, em que entidades representativas de oficiais de justiça e de magistrados questionavam pontos do Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023).

A norma possibilitou, por exemplo, que a instituição financeira credora, como bancos ou empresas de crédito, retome o bem móvel que esteja como garantia em contrato de alienação fiduciária por meio de procedimento realizado em cartório. Também é possível contratar empresas especializadas na localização de bens. Nos contratos com alienação fiduciária, o devedor, até pagar todo o valor do financiamento, terá o direito de posse direta do bem, mas o credor é o proprietário e tem a posse indireta, ou seja, poderá retomá-lo em caso de não pagamento. 

Atos realizáveis por cartórios 

No julgamento, também ficou definido que os atos retirados da alçada exclusiva do Judiciário podem ser plenamente realizados por cartórios desde que não prejudiquem as partes envolvidas, já que são feitos por agentes imparciais. Além disso, os procedimentos devem garantir a notificação do devedor, dando oportunidade para que a dívida seja quitada ou para que comprove que a cobrança é indevida. Em caso de controvérsia, ainda é possível acionar o Judiciário.

Fonte: https://noticias.stf.jus.br/postsnoticias/stf-valida-perda-extrajudicial-de-bens-em-caso-de-nao-pagamento-de-dividas/

O que muda com a decisão do STF?

Antes, havia muita discussão nos tribunais sobre a constitucionalidade da execução extrajudicial, já que, em tese, o proprietário poderia perder um bem essencial (sua moradia) sem sequer ter um julgamento.

Portanto, o STF decidiu que:

• A execução extrajudicial é válida;
• Não há ofensa ao direito de propriedade ou à ampla defesa, pois o devedor tem meios legais de contestar a cobrança;
• O procedimento garante celeridade e reduz custos para o credor, evitando longas ações judiciais.

Quais são os direitos dos devedores dos contratos de financiamento imobiliário?

Mesmo com a execução extrajudicial sendo permitida, o devedor não está desamparado. Ele tem uma série de direitos:

• Direito à notificação prévia: o devedor precisa ser formalmente avisado para regularizar a dívida.
• Direito à purgação da mora: é possível pagar o valor em atraso antes da consolidação da propriedade no nome do credor.
• Direito de contestar judicialmente: caso haja abusos, juros abusivos ou cláusulas ilegais, o proprietário pode buscar o Judiciário.
• Direito ao saldo remanescente: se o imóvel for leiloado por valor superior à dívida, o devedor tem direito à diferença.

Se você está inadimplente com o seu financiamento imobiliário, isso importa para você…

Essa decisão reforça a necessidade de atenção total na hora de contratar financiamentos imobiliários e de manter em dia as parcelas do imóvel.Também mostra que, em caso de dificuldade financeira, buscar apoio jurídico antes da execução é fundamental, pois muitas vezes é possível renegociar ou discutir abusividades contratuais.

A decisão do STF sobre a execução extrajudicial de imóveis traz mais segurança jurídica para os credores, mas também exige que os proprietários estejam atentos aos seus direitos.

Se você está passando por uma situação de inadimplência ou tem dúvidas sobre alienação fiduciária, não enfrente isso sozinho. O apoio de um advogado especializado em Direito Imobiliário pode ser decisivo para proteger seu patrimônio e encontrar alternativas viáveis.

Entre em contato com a equipe especialista em Direito Imobiliário do escritório Prete e Almeida Advogados!